Der Weg zu Ihrer Traumimmobilie

„Der Entschluss ist gefasst, ich möchte endlich ein neues Haus kaufen. So schwer kann das doch nicht sein, denn ich kenne doch so ungefähr den Weg, den ich gehen muss. Aber reicht es denn, den Weg so ungefähr zu kennen oder ist es doch hilfreich, wenn ich den Weg mal Schritt für Schritt betrachte?“

Das ist sogar sehr hilfreich, denn der Weg von Beginn bis zum Kauf und Bezug der neuen Immobilie ist schwieriger, umfangreicher und mit dem einen oder anderen Stolperstein versehen und daher nicht so einfach zu gehen, wie die meisten zunächst vermuten.
Der Weg besteht aus mehreren Schritten, die wiederum in mehreren Stufen gegliedert sind:

1. Finanzierung

A. Die Bank

Der allererste Schritt in die richtige Richtung ist immer einer der Wichtigsten; so auch hier. Sollten Sie bereits über großes Geldvermögen verfügen, welches Sie für den Kauf einsetzen wollen, dann können Sie den Schritt ‚A. Die Bank‘ bereits jetzt überspringen. Ist dies nicht der Fall, und Sie benötigen beispielsweise eine Hypothek, um das Haus zu finanzieren, dann müssen Sie zur Bank Ihres Vertrauens. Das kann Ihre eigene Hausbank sein, ist jedoch nicht unbedingt notwendig.

Aber wie finde ich DIE richtige Bank und was muss man alles erledigen, um später eine Finanzierung zu erhalten, die mich nach Jahren oder steigenden Zinsen nicht erdrückt?

1. Suchen Sie via Internet nach Kreditinstituten oder professionell ausgebildeten Finanzmaklern, fragen Sie im Freundes- oder Bekanntenkreis nach Referenzen etc. und entscheiden danach, mit welcher Bank Sie Kontakt aufnehmen möchten.

Es gibt viele verschiedene Kreditinstitute (Banken, Bausparkassen, Versicherer etc.), mit vielen Varianten von Hypotheken, Bausparpläne usw. Finden Sie schon jetzt heraus, welche Art von Hypothek am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt.

2. Tragen Sie alle benötigten Papiere und Dokumente im Vorfeld zusammen

Haben Sie bereits im Vorfeld für das allererste Bankgespräch alle Unterlagen vorliegen, die eine Bank später zur Prüfung einfordert, so werden Sie zum Lieblingskunden Ihres Bankers und zeigen dadurch Ihre Professionalität.
Denken Sie dabei nicht nur an Ihre Steuererklärung, aktuelle Lohnabrechnungen, sondern auch an die Aufstellung Ihrer laufenden Einnahmen und Ausgaben sowie Ihre Aufstellung Ihres Vermögens. Prüfen Sie auch die Daten, die die Auskunfteien (Schufa, Bürgel, Creditreform) über Sie erhoben haben, um eventuelle Fehleintragungen, die Ihr Scoring in den Keller ziehen, rechtzeitig korrigieren zu können. Ihre Kreditwürdigkeit steht und fällt mit dem Score-Wert.

Tipp hierzu: Sie dürfen gemäß § 34 BDSG einmal pro Kalenderjahr kostenlos Ihre Daten bei den jeweiligen Auskunfteien abfragen.

Sollten Sie schon ein Haus haben und das (erst) verkaufen wollen, um genügend Liquidität oder Eigenkapital gegenüber der Bank nachzuweisen, so suchen Sie sich einen guten Makler, der Ihnen eine professionelle Marktwertanalyse zur Verfügung stellen kann.

3. Gehen Sie zu den Bankgesprächen

Lassen Sie sich durch die Bank, für die Sie sich entschieden haben, ausrechnen, was diese Ihnen als Hypothekendarlehen anbietet und erfragen Sie aller damit zusammenhängenden Kosten.

Die Bank möchte meistens, wenn nicht immer, wissen, welche Immobilie Sie erwerben wollen; Hintergrund hierzu ist, dass die Banken gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und dem Hypothekengesetz den Wert der Immobilie prüfen will. Sollte der Wert der Immobilie viel niedriger als der angesetzte Kaufpreis sein, werden die Zinsen womöglich höher ausfallen oder weitere Sicherheiten erforderlich werden.

B. Ihre zukünftige Finanzielle Lage

Jetzt ist es an der Zeit zu rechnen. Die Bank hat Ihnen mitgeteilt, welche Darlehenssumme Sie erhalten können und welche Kosten damit verbunden sind.

1. Laufzeit der Hypothek

Überschauen Sie die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Sie können die ersten Jahre wahrscheinlich ziemlich einfach durchrechnen. Bedenken Sie alle Risiken, denn Sie erwerben kein Paar Schuhe. Wenn Sie sich für einen variablen oder einen festgeschriebenen Zinssatz entscheiden wollen, denken Sie dann auch an die Konsequenzen, wenn Sie oder Ihr Partner arbeitslos oder krank und somit erwerbslos werden würde.

2. Höhe der Hypothek

Entscheiden Sie, Darlehenshöhe in Anspruch genommen werden soll. Bedenken Sie, dass ein hoher Beleihungswert grundsätzlich möglich, jedoch auch in Form eines höheren Zinssatzes teurer sein wird.

3. Die Bank

Wenden Sie sich danach an Ihre Bank und teilen mit, welche Darlehenssumme und welche Kreditart Sie in Anspruch nehmen möchten. Die Bank wird dann noch einen Sachverständigen entsenden, der eine Plausibilitätskontrolle Ihrer Wunschimmobilie durchführt.

2. Immobilie suchen

Auch wenn Sie vielleicht bereits jetzt eine Immobilie ins Auge gefasst haben, sollten Sie in der Praxis eigentlich nach den oben abgearbeiteten Schritten und der vorgeleisteten Arbeit erst jetzt nach Ihrer Traumimmobilie suchen; viele machen den Fehler, dass sie zunächst schon auf der Suche nach einem passenden Haus sind und erst im zweiten Schritt zur Bank gehen; das kann absolut fatal sein, wenn Sie dies machen.

Nehmen wir einmal an, dass Sie zu Beginn der Meinung waren, ein Budget von 350.000,00 € bis maximal 400.000,00 € würde benötigt. Nach den dann erfolgten Bankgesprächen in Abwägung mit Ihrer finanziellen Situation, entscheiden Sie sich für ein Budget von maximal 300.000,00 €. Wenn Sie aber vor dem Banktermin schon mehrere Häuser im Wert von 375.000,00 € angesehen haben, ist das Risiko nun groß, dass Häuser, die dann in Ihren finanziellen Rahmen passen und bei ca. 275.000,00 € liegen, Sie enttäuschen werden.

A. Der Makler

Der nächste Schritt ist die Suche nach einem guten Makler, da dieser Ihnen bei den weiteren Prozessen in der Ankaufsphase behilflich sein wird. In diesem Fall ist ein Makler für Sie auf Honorarbasis unterwegs und vertritt ausschließlich Ihre Seite.

1. Das Budget

Sprechen Sie mit diesem Makler über Ihr Budget, weil er Sie bei jedem spezifischen Objekt beraten kann. Ein guter Makler kann einschätzen, welche zu erwartenden Kosten anstehen (denken Sie dabei immer an Anpassungen, Renovierungen, Modernisierungen sowie Instandhaltungen).

2. Orts-Recherche (Mikro- und Makrolage)

Wenn Sie ein neues Haus kaufen möchten, weil Sie aufgrund Ihrer Arbeit in eine andere Region umziehen müssen, fällt die Wahl, wo Sie suchen müssen, einfach. Falls nicht, bestimmen Sie in welchen Orten Sie suchen möchten. Es hat keinen Zweck ein Traumhaus in einer Region zu finden, in welcher Sie nicht wohnen möchten (und womöglich auch noch über Ihr Budget liegt). Ein Problem ist es nämlich, dass Sie unbewusst später die für Sie passenden Objekte mit dem nicht erreichbaren Traumhaus vergleichen. Das wird Ihre Suche schwer beeinträchtigen können.

Teilen Sie Ihre Wahl auch Ihrem Makler mit; er kann Sie über die verschiedenen Suchmöglichkeiten aufklären.

B. Die Suche

1. Suche über Immobilienportale

Suchen Sie auf verschiedenen Portalen; heutzutage lassen sich ganz leicht Ihre Suchkriterien eintragen. Auf Portalen wie IVD24, Immobilienscout24, Immowelt und der eigenen Homepage des ortsansässigen Maklers in einer Region (z.B. www.piro-immobilien.eu) (***Hyperlinks zu den Portalen***), können Sie fündig werden.

2. Besichtigungen

Mittels hochwertigen online-Exposés und modernen, zusätzlichen Hilfsmitteln wie Virtuelle Besichtigungen und 360° Panoramabildern, können Sie sich vor einer Besichtigung ein gutes Bild darüber machen, welche Objekte Sie tatsächlich besichtigen wollen; vor Allem sparen Sie hierdurch enorm viel Zeit. Besprechen Sie Ihre Wahl mit Ihrem Makler durch – und nehmen Sie den Makler mit in die Besichtigungen. Er wird Dinge sehen, die Sie vielleicht übersehen. Dabei kann er Sie auch über noch zu erwartende Kosten beraten.

C. Ihre Wahl

1. Wählen

Besprechen Sie Ihre Auswahl der Immobilie mit den Makler und was Sie maximal für das Haus bezahlen möchten. Der Makler wird dabei alle Kosten, inklusive der Kaufpreisnebenkosten in berücksichtigen, sodass alles in Ihr Budget passt.

2. Preis

Besprechen Sie mit dem Makler das beste erste Angebot – sofern Verhandlungsspielraum besteht -, das dem Verkäufer unterbreiten werden soll

3. Immobilie erwerben

Die letzte Stufe des Ankaufleitfadens von Verkaufsverhandlungen bis zur Übergabe, besteht aus einigen schwierigen Schritten. Diese Schritte bilden die Kernkompetenzen eines guten Maklers ab, sodass er diese für Sie und mit Ihnen gemeinsam vorbereiten und begleitend umsetzen wird:

1. Ermittlung und Ausarbeitung eines angemessenen Kaufpreisangebotes

2. Verhandlungen (Preis, Übergabetermin, Fristen etc.) mit der Verkäuferpartei

3. Begutachtung der Immobilie

4. Vorbereitung des Kaufvertrages zusammen mit dem Notar oder einem spezialisierten Rechtsanwalt

5. Auswahl oder Empfehlung eines Notariats

6. Durchführung der Objektübergabe sowie Erstellung des Übergabeprotokolls

7. After-Sale-Services

Der ‚Ankaufsleitfaden‘ – ein Fazit‘

Sollten Sie alle oben beschriebenen Schritte selber umsetzen können und denken, Ihr Traumhaus so schnell wie möglich, für den besten Preis und ohne juristische Risiken zu finden, dann brauchen Sie keinen Makler.
Sollten Sie die Schritte nicht alle aus fachlichen oder zeitlichen Gründen nicht durchführen können, dann suchen Sie sich einen guten Makler, der viele Schritte für Sie übernehmen kann und Sie zuverlässig sowie kompetent begleitet. Bedenken Sie immer, ein schlechter Makler kann Sie teuer zu stehen kommen; ein guter Makler ist nicht teuer, sondern sein Geld wert.

Wie finde ich einen guten Makler?

Nicht jeder hat den Wunsch, die Zeit oder die richtigen Fachkenntnisse, um selbst seine Immobilie juristisch sicher zu vermarkten und zu verkaufen. Trifft dies bei Ihnen zu, brauchen Sie einen sachkundigen und qualifizierten Makler, der Sie sicher von der Erstberatung, über die Marktpreiseinschätzung, über die Vermarktungsphase sowie bei der notariellen Kaufvertragsbeurkundung zielsicher begleitet. Doch nicht jeder Makler ist auch ein guter Makler. Was Sie suchen ist nicht irgendein Makler, sondern DER Makler, der Professionalität und Seriosität vereint und zu dem Sie Vertrauen fassen; Sie benötigen diesen, weil Sie den ganzen Verkaufsprozess so schnell und rechtssicher wie möglich durchführen lassen wollen. Da Zeit bekanntlich Geld und Ihre eigene Zeit kostbar ist, entlastet der Makler Sie bei Ihrem Vorhaben und erzielt den bestmöglichen, wirtschaftlichen Verkaufspreis für Sie.

Wie finden Sie nun einen guter Makler, der zu Ihnen passt? Was genau macht einen Makler zu einem guten Makler? Wir haben eine Fragenliste vorbereitet, mit welcher Sie einfach drei Makler direkt vergleichen können. Besuchen Sie beispielsweise die Webseiten von Maklern und suchen Sie die gewünschten Informationen. Wenn Sie auf jede Frage mit 'Ja' antworten können, sind Sie auf dem richtigen Weg einen guten Makler zu finden. Vergleichen Sie ruhig, durchdacht und entscheiden Sie sich auf jeden Fall für ausschließlich einen Makler; denn wenn Interessenten Ihr Objekt an mehreren Stellen mit verschiedenen Beschreibungen finden, vermittelt das keinen guten Eindruck und die Immobilie 'verbrennt' mitunter auf dem Markt. Ein guter Makler wird sowieso Ihr Objekt nur mittels qualifiziertem Makler-Allein-Auftrag annehmen, weil er sich so besser auf Ihr Objekt fokussieren kann und er sowieso mit anderen guten Makler aus seinem Maklerverband vernetzt ist.

Checkliste mit Fragen zur Qualität des Maklers:

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Versuchen Sie die nachfolgenden Fragen mit Ja ( ) oder Nein ( x ) zu beantworten:

Frage
Makler 1
Makler 2
Makler 3
Hat der Makler eine abgeschlossene Ausbildung erworben und damit nachweisbare Fachkenntnisse? (z.B. IHK geprüfte/r Immobilienfachwirt/in, IHK geprüfte/r Immobilienkaufmann/-kauffrau)
Ist der Makler zusätzlich qualifiziert und ist ebenfalls geprüfter Immobiliensachverständiger?
Kennt der Makler sich mit privaten und gewerblichen Immobilien aus?
Gehört der Makler einem Berufsverband oder Maklerverbund an, in welchem Wert auf stetige Ausbildung und Weiterbildung gelegt wird? (z.B. Deutsche Gesellschaft für Immobilienbewertung, IVD, RICS etc.)
Führt der Makler vorab eine fachgerechte Immobilienbewertung durch?
Berät Sie der Makler zum bestmöglichen, aber auch realistischen Marktpreis für Ihre Immobilie?
Ist der Makler gut vernetzt? (Aktive Einbringung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK), in Unternehmernetzwerken, in Sachverständigenverbänden, Sportvereinen etc.)
Hat der Makler ein starkes Netzwerk zu Handwerkern und Sachverständigen?
Bildet der Makler in seinem Berufsfeld auch aus?
Ist der Makler regelmäßig auf Immobilienmessen (EXPO Real, MAPIC, MIPIM, Deutsche Gesellschaft für Immobilienbewertung etc.)?
Hat der Makler ein gutes Marketing-Konzept zur Vermarktung Ihrer Immobilie?
Kann der Makler Referenzen vorweisen?
Verpflichtet sich der Makler Ihnen gegenüber zur Leistung und sichert er Ihnen diese Leistung mit einem schriftlichen Vertrag zu?
Hat der Makler eine gute, moderne und funktionale Webseite, auf der Sie und Kaufinteressenten sich vorab gut informieren können?
Wirkt die Präsentation seiner weiteren Immobilienangebote professionell und ansprechend?
Arbeitet der Makler mit einem versierten Fotografen zusammen, um professionelle Exposé-Bilder zu erstellen?
Bietet der Makler darüber hinaus noch weitere, moderne Tools und Vermarktungsinstrumente an, wie beispielsweise virtuelle Besichtigungstouren oder 360-Grad-Panoramabilder?
Ist das Immobilienangebot nur auf Immobilien-Portalen zu finden oder auch auf der eigenen Webseite des Maklers?
Verwendet der Makler den Einsatz von Social Media-Kanälen?
Unterstützt und informiert Sie der Makler auch bei technischen Themen (wie z.B. Energieausweis, Schimmel etc.)
Weist der Makler Sie auf juristische Fallstricke hin (Reallasten, Baulasten, Grunddienstbarkeiten, Erbbaurecht, nicht legalisierte Bauten, Prüfung der Bauakte etc.)
Hilft der Makler Ihnen bei der Notarauswahl?
Hilft der Makler bei finanziellen Themen (wie z.B. Finanzierungsberatung)?
Ist er dazu mit entsprechenden Fachbetrieben vernetzt?
Ist das Maklerbüro für Sie und Kaufinteressenten gut erreichbar?
Gibt es neben einer Handynummer auch eine Festnetznummer, unter welcher die Mitarbeiter des Büros erreichbar sind und ein Büro, in welchem Termine vereinbart werden können?
Nimmt der Makler sich wirklich Zeit für Ihr Anliegen oder ist er sehr kurz angebunden und unter Termindruck?
Ist der Makler empathisch, freundlich, aufgeschlossen und hat ein gepflegtes Äußeres sowie ein gutes Benehmen?
Vertrauen Sie dem Makler (hören Sie auf Ihre Bauchgefühl)?