Author Archive: Techadmin
Glasfaser – Wieso eigentlich nicht?
Wann startet Deutschland in die digitale Zukunft mit HighSpeed-Internet? In weiten Teilen von NRW ist der technische Ausbau bereits durchgeführt oder es sind aktuell viele Ausbau-Projekte in vollem Gange.
Um den Netzausbau voranzutreiben, wird eine Mindestteilnehmerquote von 40 % der jeweiligen Anwohner benötigt. Die Baukosten für den Hausanschluss belaufen sich auf ca. 750 € bei einer zuvor durchgeführten Voranmeldung (der eigentliche Vertrag kommt erst zustande, wenn tatsächlich Glasfaser in dem jeweiligen Ort verlegt wird); die Vertragsgebühren werden erst erhoben, wenn die eigentliche Nutzung beginnt und der alte Vorvertrag ausläuft.
Oftmals wird jedoch die Mindestprozentzahl von 40 % in vielen Orten (leider) nicht erreicht. Der vermehrt angeführte Grund ist, dass die Hauseigentümer keinen Sinn für ein schnelleres und moderneres Internetnetz sehen. Bedenken Sie doch schon jetzt, der Wert der Immobilie hängt auch von dem Nutzungspotential dieser ab. Sollten Sie erst in 10 Jahren verkaufen und der technische Stand soweit fortgeschritten sein und ihr Haus nicht über den neuen technischen Standard verfügen, so erfährt das Gebäude einen Minderwert.
Manch ein anderer denkt, dass ein Glasfaser-Netz viel kostenintensiver ist als das alte Kupfer-Netz. Es ist wahr, dass es auch Pakete für Geschäftskunden gibt, die über 100€/Monat kosten. Einige fürchten, dass für ein Glasfaser-Netz neue Hardware nötig ist. Das stimmt, aber das gilt nur für das Modem und den Hausanschluss. Eigentlich ändert sich hinter den Router nichts für ihre Anschlüsse oder WiFi-Zugang. Nicht jeder ältere Router ist für Glasfaser geeignet, aber Modem, Router und TV-Box sind in den Paketen dabei.
In Preisvergleich ist ein Glasfaser-Netz also tatsächlich teurer als ein Kupfer-Netz (beispielsweise 60€ gegen 45€ p.M.).
Denken Sie jedoch dann auch an den Wert Ihre Immobilie.
Wenn Sie später den Hausanschluss selbst bezahlen müssen, sind das 750€ (natürlich einmalig). Wichtig ist aber, dass Sie sich klar machen, dass – sollte Ihre Immobilie für Käufer oder Mieter nicht attraktiv sein, nur weil diese über keine moderne technische Ausstattung verfügt, - es Ihnen noch mehr kosten wird…da der Verkehrswert dadurch zum Teil in nicht unerheblichem Maße gesenkt wird...
Wie hoch der genaue Wertverlust aussehen wird, ist schwierig zu berechnen, aber denken Sie bitte nicht im Vorfeld bezüglich des Themas Glasfaser "Ich brauche es nicht..."
To-do-Liste für Verkäufer und Vermieter
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten möchten, dann wollen Sie dies natürlich alles so schnell, so unkompliziert und so stressfrei wie möglich umsetzen und das beste wirtschaftliche Ergebnis erzielen. Ein kompetenter und professioneller Immobilienmakler ist Ihnen dabei die effizienteste Hilfe, jedoch gibt es mit Sicherheit Vieles, das Sie selber erledigen und auf jeden Fall tatsächlich tun sollten, wenn Sie das beste Ergebnis erreichen wollen.
Die meisten Leuten wissen schon, dass es wichtig und hilfreich ist, wenn das Haus aufgeräumt sein sollte und sich somit so attraktiv und einladen wie möglich wirken soll. Denn gerade im privaten Immobiliensektor ist ein Kauf oftmals mit positiven Emotionen beladen, sodass man hier sagen kann „Das Auge isst bzw. kauft mit“. Es ist ebenfalls bekannt, beispielsweise eine beschädigte Fensterscheibe zu tauschen und nicht dies dem Käufer zu überlassen; dies bedeutet, ist eine Renovierung oder Investition in die zu veräußernde Immobilie günstiger als die daraus resultierende Wertsteigerung in der Verkaufsphase, dann fällt es nicht schwer hier eine Entscheidung zu treffen, die sinnvoll ist. Denken Sie bei diesen Beispielen jedoch nicht nur an das Austauschen von kaputten Fenstern oder Dachpfannen, sondern auch an kleinere Sachen wie kaputte Tapeten, vergilbte Lichtschalter oder poröse Gummidichtungen von tropfenden Wasserhähnen. Kommen Sie jedoch nicht auf die Idee und versuchen echte Mängel zu übertünchen… der Schuss kann nach hinten losgehen und äußert unangenehme juristische Konsequenzen nach sich tragen.
Bei anderen Maßnahmen ist es schon weitaus schwieriger einzuschätzen was Instandhaltungen oder Modernisierungen finanziell auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie bewirken. Das Erneuern der defekten Überdachung Ihres Carports kostet X Euro, wird Ihre Immobilie jedoch mehr Euro als X an Wert zunehmen? Oftmals ja, aber nicht immer…und wovon hängt dies letztlich ab? Wie bereits erwähnt, ist dies bei vielen Stellen auf Ihrer persönlichen To-Do-Liste nicht so einfach bzw. konkret einzuschätzen. Fragen Sie dann in solchen Fällen den Makler Ihres Vertrauens; ein guter Makler, der vielleicht auch als Sachverständiger ausgebildet ist, kann Ihnen hierbei ein wertvolle Hilfe sein.
Noch zunächst ein letzter Hinweis: Bedenken Sie auch, dass wir in unseren Exposés und 360°-Virtual Touren Ihre Immobilie so zeigen möchten wie die potentiellen Käufer oder Mieter diese auch bei qualifizierten Besichtigungen vorfinden möchten…nicht schlechter, aber auch nicht übertrieben besser. Unser Fotograf, der sich auf Objektfotografie spezialisiert hat, kann zwar mit technischen Mitteln 'unschöne' Stellen auf den Bildern wegretuschieren, jedoch bringt es Ihnen rein gar nichts ein Haus so darzustellen, dass es dann später mit der Realität nicht mehr übereinstimmt; einen ersten Eindruck bekommen die Kunden ja durch die Panoramaview-Fotos und die 360°-Rundgänge.
Letztendlich geht es doch darum, Ihre Immobilie ins richtige Licht zu rücken.
Der Weg zu Ihrer Traumimmobilie
„Der Entschluss ist gefasst, ich möchte endlich ein neues Haus kaufen. So schwer kann das doch nicht sein, denn ich kenne doch so ungefähr den Weg, den ich gehen muss. Aber reicht es denn, den Weg so ungefähr zu kennen oder ist es doch hilfreich, wenn ich den Weg mal Schritt für Schritt betrachte?“
Das ist sogar sehr hilfreich, denn der Weg von Beginn bis zum Kauf und Bezug der neuen Immobilie ist schwieriger, umfangreicher und mit dem einen oder anderen Stolperstein versehen und daher nicht so einfach zu gehen, wie die meisten zunächst vermuten. Der Weg besteht aus mehreren Schritten, die wiederum in mehreren Stufen gegliedert sind:1. Finanzierung
A. Die Bank
Der allererste Schritt in die richtige Richtung ist immer einer der Wichtigsten; so auch hier. Sollten Sie bereits über großes Geldvermögen verfügen, welches Sie für den Kauf einsetzen wollen, dann können Sie den Schritt ‘A. Die Bank’ bereits jetzt überspringen. Ist dies nicht der Fall, und Sie benötigen beispielsweise eine Hypothek, um das Haus zu finanzieren, dann müssen Sie zur Bank Ihres Vertrauens. Das kann Ihre eigene Hausbank sein, ist jedoch nicht unbedingt notwendig.Aber wie finde ich DIE richtige Bank und was muss man alles erledigen, um später eine Finanzierung zu erhalten, die mich nach Jahren oder steigenden Zinsen nicht erdrückt?1. Suchen Sie via Internet nach Kreditinstituten oder professionell ausgebildeten Finanzmaklern, fragen Sie im Freundes- oder Bekanntenkreis nach Referenzen etc. und entscheiden danach, mit welcher Bank Sie Kontakt aufnehmen möchten.Es gibt viele verschiedene Kreditinstitute (Banken, Bausparkassen, Versicherer etc.), mit vielen Varianten von Hypotheken, Bausparpläne usw. Finden Sie schon jetzt heraus, welche Art von Hypothek am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt.
2. Tragen Sie alle benötigten Papiere und Dokumente im Vorfeld zusammenHaben Sie bereits im Vorfeld für das allererste Bankgespräch alle Unterlagen vorliegen, die eine Bank später zur Prüfung einfordert, so werden Sie zum Lieblingskunden Ihres Bankers und zeigen dadurch Ihre Professionalität. Denken Sie dabei nicht nur an Ihre Steuererklärung, aktuelle Lohnabrechnungen, sondern auch an die Aufstellung Ihrer laufenden Einnahmen und Ausgaben sowie Ihre Aufstellung Ihres Vermögens. Prüfen Sie auch die Daten, die die Auskunfteien (Schufa, Bürgel, Creditreform) über Sie erhoben haben, um eventuelle Fehleintragungen, die Ihr Scoring in den Keller ziehen, rechtzeitig korrigieren zu können. Ihre Kreditwürdigkeit steht und fällt mit dem Score-Wert.
Tipp hierzu: Sie dürfen gemäß § 34 BDSG einmal pro Kalenderjahr kostenlos Ihre Daten bei den jeweiligen Auskunfteien abfragen.
Sollten Sie schon ein Haus haben und das (erst) verkaufen wollen, um genügend Liquidität oder Eigenkapital gegenüber der Bank nachzuweisen, so suchen Sie sich einen guten Makler, der Ihnen eine professionelle Marktwertanalyse zur Verfügung stellen kann.
3. Gehen Sie zu den Bankgesprächen
Lassen Sie sich durch die Bank, für die Sie sich entschieden haben, ausrechnen, was diese Ihnen als Hypothekendarlehen anbietet und erfragen Sie aller damit zusammenhängenden Kosten.
Die Bank möchte meistens, wenn nicht immer, wissen, welche Immobilie Sie erwerben wollen; Hintergrund hierzu ist, dass die Banken gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und dem Hypothekengesetz den Wert der Immobilie prüfen will. Sollte der Wert der Immobilie viel niedriger als der angesetzte Kaufpreis sein, werden die Zinsen womöglich höher ausfallen oder weitere Sicherheiten erforderlich werden.
B. Ihre zukünftige Finanzielle Lage
Jetzt ist es an der Zeit zu rechnen. Die Bank hat Ihnen mitgeteilt, welche Darlehenssumme Sie erhalten können und welche Kosten damit verbunden sind.1. Laufzeit der HypothekÜberschauen Sie die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Sie können die ersten Jahre wahrscheinlich ziemlich einfach durchrechnen. Bedenken Sie alle Risiken, denn Sie erwerben kein Paar Schuhe. Wenn Sie sich für einen variablen oder einen festgeschriebenen Zinssatz entscheiden wollen, denken Sie dann auch an die Konsequenzen, wenn Sie oder Ihr Partner arbeitslos oder krank und somit erwerbslos werden würde.
2. Höhe der Hypothek
Entscheiden Sie, Darlehenshöhe in Anspruch genommen werden soll. Bedenken Sie, dass ein hoher Beleihungswert grundsätzlich möglich, jedoch auch in Form eines höheren Zinssatzes teurer sein wird.
Wenden Sie sich danach an Ihre Bank und teilen mit, welche Darlehenssumme und welche Kreditart Sie in Anspruch nehmen möchten. Die Bank wird dann noch einen Sachverständigen entsenden, der eine Plausibilitätskontrolle Ihrer Wunschimmobilie durchführt.
2. Immobilie suchen
Nehmen wir einmal an, dass Sie zu Beginn der Meinung waren, ein Budget von 350.000,00 € bis maximal 400.000,00 € würde benötigt. Nach den dann erfolgten Bankgesprächen in Abwägung mit Ihrer finanziellen Situation, entscheiden Sie sich für ein Budget von maximal 300.000,00 €. Wenn Sie aber vor dem Banktermin schon mehrere Häuser im Wert von 375.000,00 € angesehen haben, ist das Risiko nun groß, dass Häuser, die dann in Ihren finanziellen Rahmen passen und bei ca. 275.000,00 € liegen, Sie enttäuschen werden.
A. Der Makler
Der nächste Schritt ist die Suche nach einem guten Makler, da dieser Ihnen bei den weiteren Prozessen in der Ankaufsphase behilflich sein wird. In diesem Fall ist ein Makler für Sie auf Honorarbasis unterwegs und vertritt ausschließlich Ihre Seite.1. Das BudgetSprechen Sie mit diesem Makler über Ihr Budget, weil er Sie bei jedem spezifischen Objekt beraten kann. Ein guter Makler kann einschätzen, welche zu erwartenden Kosten anstehen (denken Sie dabei immer an Anpassungen, Renovierungen, Modernisierungen sowie Instandhaltungen).
2. Orts-Recherche (Mikro- und Makrolage)
Wenn Sie ein neues Haus kaufen möchten, weil Sie aufgrund Ihrer Arbeit in eine andere Region umziehen müssen, fällt die Wahl, wo Sie suchen müssen, einfach. Falls nicht, bestimmen Sie in welchen Orten Sie suchen möchten. Es hat keinen Zweck ein Traumhaus in einer Region zu finden, in welcher Sie nicht wohnen möchten (und womöglich auch noch über Ihr Budget liegt). Ein Problem ist es nämlich, dass Sie unbewusst später die für Sie passenden Objekte mit dem nicht erreichbaren Traumhaus vergleichen. Das wird Ihre Suche schwer beeinträchtigen können.
Teilen Sie Ihre Wahl auch Ihrem Makler mit; er kann Sie über die verschiedenen Suchmöglichkeiten aufklären.
B. Die Suche
1. Suche über ImmobilienportaleSuchen Sie auf verschiedenen Portalen; heutzutage lassen sich ganz leicht Ihre Suchkriterien eintragen. Auf Portalen wie IVD24, Immobilienscout24, Immowelt und der eigenen Homepage des ortsansässigen Maklers in einer Region (z.B. www.piro-immobilien.eu) (***Hyperlinks zu den Portalen***), können Sie fündig werden.
2. BesichtigungenMittels hochwertigen online-Exposés und modernen, zusätzlichen Hilfsmitteln wie Virtuelle Besichtigungen und 360° Panoramabildern, können Sie sich vor einer Besichtigung ein gutes Bild darüber machen, welche Objekte Sie tatsächlich besichtigen wollen; vor Allem sparen Sie hierdurch enorm viel Zeit. Besprechen Sie Ihre Wahl mit Ihrem Makler durch – und nehmen Sie den Makler mit in die Besichtigungen. Er wird Dinge sehen, die Sie vielleicht übersehen. Dabei kann er Sie auch über noch zu erwartende Kosten beraten.
C. Ihre Wahl
1. WählenBesprechen Sie Ihre Auswahl der Immobilie mit den Makler und was Sie maximal für das Haus bezahlen möchten. Der Makler wird dabei alle Kosten, inklusive der Kaufpreisnebenkosten in berücksichtigen, sodass alles in Ihr Budget passt.
2. PreisBesprechen Sie mit dem Makler das beste erste Angebot – sofern Verhandlungsspielraum besteht -, das dem Verkäufer unterbreiten werden soll
3. Immobilie erwerben
Die letzte Stufe des Ankaufleitfadens von Verkaufsverhandlungen bis zur Übergabe, besteht aus einigen schwierigen Schritten. Diese Schritte bilden die Kernkompetenzen eines guten Maklers ab, sodass er diese für Sie und mit Ihnen gemeinsam vorbereiten und begleitend umsetzen wird:
1. Ermittlung und Ausarbeitung eines angemessenen Kaufpreisangebotes
2. Verhandlungen (Preis, Übergabetermin, Fristen etc.) mit der Verkäuferpartei
3. Begutachtung der Immobilie
4. Vorbereitung des Kaufvertrages zusammen mit dem Notar oder einem spezialisierten Rechtsanwalt
5. Auswahl oder Empfehlung eines Notariats
6. Durchführung der Objektübergabe sowie Erstellung des Übergabeprotokolls
7. After-Sale-Services
Der ‚Ankaufsleitfaden‘ – ein Fazit’
Sollten Sie alle oben beschriebenen Schritte selber umsetzen können und denken, Ihr Traumhaus so schnell wie möglich, für den besten Preis und ohne juristische Risiken zu finden, dann brauchen Sie keinen Makler.Sollten Sie die Schritte nicht alle aus fachlichen oder zeitlichen Gründen nicht durchführen können, dann suchen Sie sich einen guten Makler, der viele Schritte für Sie übernehmen kann und Sie zuverlässig sowie kompetent begleitet. Bedenken Sie immer, ein schlechter Makler kann Sie teuer zu stehen kommen; ein guter Makler ist nicht teuer, sondern sein Geld wert.